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超级跑跑无限气中央定调,楼市变凉,地产股还能看吗?

来源:万全新闻 时间:08-01 15:01:15浏览3次

作者|葛隆辉牛707

数据支持

说到这个行业  ,每个人都必须熟悉它  。它不仅是过去10年国内经济增长的动力 ,也是一个关乎民生的热门话题  。房地产行业一直处于舆论的风口浪尖 ,许多人最抱怨的是监管一直很酷 ,监管一直在上升  。

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从政策控制的两面再到收紧

房地产市场持续繁荣后  ,各省、市、区将出台大小调控政策  。在温水中煮青蛙后 ,zf发现发出小噪音是没有用的 ,会有更严重的行为  。以今年的法规为例  。自7月份以来 ,一系列政策轰炸变得更加激烈:如苏州监管力度加大、洛阳重申限价、宁波监管商品房销售、呼和浩特开始监管行业自查等 。两只手都数不清 。

最有意思的是  ,7月19日  ,开封市住房和城乡建设局发布了一份沉重的文件:取消“限购令”  ,但一天后立即撤回 。在这个戏剧性的举动背后  ,不难发现现实和现实之间的差距  。我们需要马跑  ,而不是吃草 。像开封这样的三线、四线低线城市的尴尬处境是:当地房地产市场经历过度发展后  ,面临清仓问题;与此同时 ,“不准投机倒把”的调控政策也不能放松  。

让我们来看一组具体数据:自4月、5月和6月以来  ,国内房地产调控政策的数量分别达到了60项、41项和46项  。根据国家统计局发布的70个城市的房价数据  ,自6月份以来  ,63个城市的新房价格环比上涨 ,高于今年2月的57个城市  ,但低于5月份的4个城市 。

其中  ,在最近几个月政策调控力度加大的五个城市中:苏州因房价过度上涨在5月份受到住房和建设部的直接批评;6月  ,洛阳是全国新房价格涨幅最大的城市  。呼和浩特二手房价格连续8个月居全国首位  。直到今天  ,大连的房地产价格只允许下跌而不允许上涨  ,跌幅不应超过5%  。

房地产调控政策一直有两个方面:进可以攻  ,退可以守  。态度暧昧  ,但从开封市一天之内撤销“限购”的夸张举动  ,下半年的监管会更加严格  。与此同时 ,这些受到严格监管的城市都有一个共同特征:短期内房价上涨过快  ,当局不得不采取措施  。以大连为例  。2019年6月  ,大连第一手房价环比上涨1.2%  ,居全国第八位  。

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房地产股票近期市场表现

昨晚政治局会议的内容一出台  ,房地产市场的主要基调就是坚持住房不投机的原则  ,不把房地产作为经济的短期刺激  。与4月份会议的内容相比  ,这句话的后半部分是新增加的  ,措辞非常准确  。房地产在“短期”内不会被用作刺激经济的手段  。从长远来看会发生什么  ?

监管仍然无法抑制房价的快速上涨  。政策肯定会更加严格  。因此  ,它也被市场解释为利润空  。房地产股大幅下跌  。房地产指数下跌2.46%  ,a股房地产股票的修正率高于h股 。整个行业总体呈下降趋势  。

从房地产指数的市场趋势来看 ,从今年以来大致可以分为三个阶段:第一阶段 ,从1月到4月市场普遍上涨  ,随后是房地产行业的上涨 。第二阶段:4月中旬至6月中旬的回调趋势 ,其间有外部市场  ,上证综指回调约11%  。第三阶段:从6月中旬到现在  ,横向震荡的趋势  。

至于最近水平价格没有上涨的原因  ,我们可以考虑行业的基本面:建筑数据和销售面积  。

首先  ,关于建筑的数据 。经历了房地产宏观调控后 ,大多数人都说房地产行业正处于下行周期  。

事实上  ,这是合理的  。从2019年房地产行业的新建筑数据可以看出  ,2019年1月至6月  ,全国房屋新建筑面积同比增长10.1%  ,增速开始放缓  ,从18年来最高的16%开始大幅下降 。此外  ,过去两年建筑工程的每月数据也很低 。

第二个是销售领域  。2019年1-6月 ,全国商品房销售面积同比下降1.8%  ,同比下降0.2%  ,销售额同比增长5.6%  ,增速同比下降0.5%  。其中  ,商品住宅销售面积同比下降1%  ,同比下降0.3% ,销售额同比增长8.4% ,同比增长0.5% 。从2017年到2019年6月 ,商品房的销售面积、平均销售价格和销售数量均处于历史低位 。

工业增长放缓  ,监管加强  。在高负债情况下  ,长期和短期融资成本都将极高  ,因此市场不仅对房地产公司估值较低  ,而且其价值也没有得到市场的认可 。

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监管之后  ,房地产股票的未来在哪里  ?

政治局会议的内容基本上为2019年下半年的房地产业定下了基调:“房地产不会被用作经济的短期刺激 。”因此 ,它不仅打破了现有市场政策刺激房地产业的幻想;这也意味着下半年将出台一系列监管政策 。因此  ,房地产行业今年不会看到任何重大的积极成果 ,这是行业层面的基本预测 。

在政治局会议上  ,只强调“短期”利用房地产刺激经济 ,但长期利用仍值得进一步考虑  ?要考虑房地产的长期影响  ,必须知道房地产业在国内经济中的比重 。整个房地产市场的规模约为300万亿元 ,a股总市值为50万亿元  ,房地产市场的规模是a股市值的6倍  。因此  ,作为中国经济支柱的房地产的长期基本面不会轻易改变  。

短期政策调控肯定会在未来六个月继续 ,但最终只会逐步演变为抑制房价过度上涨的结果  。此后 ,该政策也将根据当前形势进行调整  。这就是房地产行业的“变而不变”  。在这一逻辑前提下 ,有利于房地产行业市场集中度的进一步提高  。监管越严格 ,对总公司越有利  ,同时也能加速中小企业的淘汰  。

房地产行业现状如下:前5名占18%  ,前10名占27% ,前20名占55.1%  ,前21-50名占26.75%  ,前51-100名占18.61% 。前100名占整个房地产市场的67%  。可以看出 ,房地产行业的市场集中度不高 ,前20家公司占据了一半以上的市场份额  ,而前10家公司也占据了一半以上的市场份额  。

这意味着该行业十大公司最具竞争力  ,而中国恒大和万科分别占据了3.7%和3.5%的市场份额  ,是房地产公司的绝对领导者  。

由于政府正试图减轻房地产开发商的财务压力  ,它制定了拍卖制度  ,这意味着买家必须先交钱  ,房地产公司才会付款  。因此  ,开发商从消费者处收到的货款只能计入预付款  ,并且只能在交付完成后确认为营业收入  。滞后时间约为1.5至2年 。正是由于房地产公司收入滞后的独特属性  ,这种方法能够提前预测房地产公司的业绩  ,这也是房地产公司投资的必然  。

参照房地产公司的财务报表  ,保利和万科的账户分别倾向于超过3200亿和5000亿的预收款  。在被确认为未来2至3年的营业收入后  ,业绩将有大幅增长 。因此 ,从短期来看  ,房地产公司在两年内的业绩肯定会有很高的增长率  。从长期来看  ,市场红利将聚集到领先的公司  。同时 ,由于高杠杆、高负债的特点  ,低估值也是房地产行业的常态  。

这篇文章最初是由第一作者写的  ,未经授权不得转载  。

    

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