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实体守护者的忠告没有故事的龙湖 才是稳健的龙湖

来源:万全资讯 时间:09-01 17:27:43浏览6次

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优秀的融资能力“时间飞逝 ,对于上市公司来说  ,没有故事就是好故事  。”这是龙湖地产(0960.hk)董事长吴雅军在十年上市过程中期业绩会议上的感叹  。

8月26日  ,龙湖宣布2019年上半年业绩  ,合同销售额1056亿元  ,合同销售面积651万平方米 ,同比分别增长8.8%和3.5%  。它稳稳地跻身行业前十名  。加上上半年已售出但尚未结算的合同销售额2470亿元  ,今年2200亿元的销售目标将会实现  。

尽管龙湖的规模继续稳步增长  ,以“小步快跑”  ,但它的表现却急剧上升 。上半年收入386亿元 ,股东净利润63亿元  ,同比分别增长42.2%和16.2%  。扣除小股东权益和增值后  ,核心净利润为47亿元  ,同比增长26% 。

中国最赚钱的房地产行业已经发展了30多年 ,涨跌互现  。传奇故事不断上演在这些“赚钱者”身上  。对龙湖来说  ,四川和重庆的房地产公司  ,像四川军队一样  ,只谈论实力 。

今年上半年  ,该公司销售额超过1000亿元  ,位居行业前十名 。

龙湖房地产今年已经进入第26个年头  。与成立之初相比  ,这家房地产公司的“老手”已经逐渐从一个年轻的追求者变成了一个公司的领导者 。

龙湖于2009年登陆资本市场 ,上市当年实现合同销售收入184亿元  ,低于龙湖7月份的月销售额;而在2019年  ,上市10年后 ,龙湖在半年内已经实现1056亿元 ,核心净利润增长26%  ,达到47亿元  ,稳稳稳地跻身行业前十名  。

从地区来看  ,今年上半年  ,长三角、西部、环渤海、华中和华南地区的合同销售额分别占上半年合同销售额的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%和6.9%  。

事实上 ,这也符合龙湖城市群的布局战略 。龙湖在关注热点城市的同时  ,坚信城市群协调发展的前景  。

龙湖今年继续坚持这一征地策略  。今年上半年新增的50块地块中  ,漳州、咸阳、中山和茂名已成功扩建  。上半年新增土壤储量924万平方米  ,其中长江三角洲、西部、环渤海、华南和华中新增面积分别占新增土壤储量的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%和17.5%  。截至6月底 ,龙湖土壤总储量已达到7093万平方米  ,90%的储量集中在热点城市和有价值地区  。截至7月底 ,龙湖已经规划出一、二线城市和大都市周边的49个城市 。

短期债务无忧融资成本行业最稳定

在融资水龙头收紧的时刻 ,现金流日益成为住宅企业未来发展的安全阀  。

关于现金流  ,龙湖的财务报告包含一系列极其惊人的数据:净债务53%  ,手头现金580亿 ,而短期债务只有137亿  ,平均借款成本4.56%  ,平均贷款寿命5.69年  。

总而言之  ,这意味着更少的债务、足够的钱、更容易的借贷和更容易的偿还  。

今年上半年  ,风险防范和杠杆稳定得到反复强调  ,房地产行业融资渠道不断收紧  。虽然主要的住房企业已经显示出它们的"魔力"  ,但外部资源和内部能力在融资渠道、成本年数等方面却有很大差异  。

在加强金融监管、去杠杆化和信贷紧缩的背景下  ,龙湖仍然保持着相对较低的融资成本  。今年上半年  ,中国成功发行公司债券22亿元  ,融资成本3.99%-4.70%  ,还款期5-7年  。

次年7月  ,龙湖又发行了20亿元住房租赁专项公司债券  ,票面利率为3.9%至4.67%  。最近的还款期是五年后  。根据龙湖的财务报告  ,截至去年年底  ,龙湖总部一级信贷超过2000亿元  。

事实上  ,龙湖的融资能力一直是行业的领导者 。龙湖的首席财务官赵毅(Cfo Zhao Yi)在业绩会议上透露  ,龙湖是为数不多的从未使用信托、资产管理等融资方式的房地产企业之一  。龙湖“对未来融资成本的稳定性保持信心”赵毅表示 ,龙湖的融资成本目前为4.56%  ,这是“业内最稳定的水平”  。

龙湖债务结构仍在持续优化  ,融资仍在持续完成 。数据显示 ,龙湖生息债务中  ,一年内到期的只有137亿元  ,不到总债务的10%  ,现金短期负债率高达4.22  。

极其优异的短期负债率意味着更强的偿债能力 。根据龙湖的计划  ,今年的营业收入将达到100亿元 ,明年将达到150亿元  ,这将完全覆盖利息支出 。

在优化债务结构的同时  ,龙湖的规模和水量也在稳步增加  。数据显示  ,龙湖在2009年上市时  ,其发行价仅为7.07港元  ,但截至8月26日收盘时  ,最新股价已达到27.95港元  ,较10年前上涨近3倍  ,市值为1 ,666亿港元  。

龙湖上市当年总资产仅为285亿元 ,但据财务报告显示 ,截至6月底  ,龙湖总资产达到4711亿元  ,较去年年底增长26.6%  ,是十年前的16.5倍  。

从资本市场表现来看  ,龙湖的股价被低估  ,但资本市场在报告期内进一步认可了龙湖 。今年6月  ,龙湖被纳入恒生中国企业指数  。

良好的现金流和不断增长的规模优势使评级机构将龙湖视为“尖子生” 。今年上半年  ,穆迪将龙湖的前景提升至积极水平 ,并维持其投资水平 。标准普尔、惠誉和其他国际评级机构也给予龙湖中国住宅企业更高的评级  。

值得一提的是  ,评级和融资往往具有相互促进或制约的作用 。金融机构发放的贷款往往取决于企业的评级  。高评级企业更容易获得贷款  ,融资成本也相应降低  。然而  ,龙湖良好的评级业绩和极其有利的融资成本相辅相成 。

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