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s1s第一会所论坛资产运营面积超百万平米,纳什空间如何修炼内功? | 爱分析访谈

来源:万全在线 时间:09-05 19:02:03浏览7次

聚焦爱情分析艾芬西

对新趋势的日常洞察

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2019国际残联爱心分析中国科技创新大会

它将于10月18日在北京举行

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操作和技术是下一场比赛的核心

研究|黄赵勇孟子著|赵孟子

纳什空间是国内联合办公领域的先行者和头部企业 ,目前资产运营规模已超过100万平米  ,入驻企业26000+家  。纳什空间创始人&ceo张剑认为  ,联合办公行业未来几年会逐渐出清  ,企业的运营服务能力是抵抗行业周期性的关键  ,纳什空间也将在精细化运营服务和科技两方面继续稳扎稳打  。近日 ,wework正式公开提交了招股书  ,计划最高融资10亿美元 。作为联合办公行业鼻祖 ,wework能否得到资本市场的认可  ,将会具有行业风向标的意义  。联合办公在国内萌芽后进入的第一个快速发展期  ,从2014年底 “双创”开始 。政府积极调动国有资源  ,市场中各类孵化器、众创空间、联合办公空间纷纷相继成立  ,响应号召 。同时 , wework彼时估值超过50亿美金 ,引发资本和市场高度关注  ,吸引了业内大量效仿追随者  。地产开发商也相继入局  ,进行共享办公、联合办公新产品的开发尝试  。纳什空间是国内共享办公、联合办公领域的先行者之一 ,早在2013年就推出“超级工作室”产品  ,利用200平米以下  ,个人业主为主的商住或商办空间 ,满足小微企业办公空间的需求  。随着与开发商合作的增加以及商业改造项目的陆续推出  ,其联合办公类产品也快速增长 。目前  ,纳什空间的空间运营规模已超过100万平米 ,入驻26000+家企业  ,服务20万人 。风口过去  ,从2018年开始  ,在内外部环境作用下  ,联合办公行业也迎来了下行周期  。2018年下半年 ,金融去杠杆持续推进  ,加上中美贸易摩擦加剧  ,内外部宏观环境都发生变化  ,经济增速下滑 。企业信心出现波动 ,压缩成本成为必然  。在办公空间方面  ,则体现在用更小的面积、更低的价格压缩办公开销  。另外  ,不少原本有租金承受能力的创新企业也没能经受住市场调整而夭折  。这些因素  ,也导致中小企业办公空间的总体结构性需求下降 。下行周期下 ,“赔本赚吆喝”的玩家陆续倒闭退场  ,部分初具规模和名气的品牌也不免面临退租、空置、关店的现象  ,行业进入调整洗牌阶段  。作为行业头部公司 ,纳什空间面在行业“寒冬”调整了业务战略:控制规模增长  ,同时更加强调精细化运营和服务能力的打磨  。

01

该行业将逐渐明朗

运营和技术是竞争的核心 。

关于该行业的现状  ,纳什空 &首席执行官张健认为  ,在经历波动后  ,联合办公会像其他任何行业一样  ,在未来几年逐渐明朗  。优秀的公司都经受住了考验  ,在转折点上成长起来 。抵御大环境周期性的关键是扎实做好企业的“内部技能”  。

纳什空短期内不会将规模扩张作为首要目标 ,但计划继续在完善的运营服务和技术方面发挥稳定的作用 。

张謇在房地产行业有十多年的经验 。在他看来 ,整个商业房地产行业的发展在过去十年中一直相对粗糙  。过去  ,当商业房地产价格上涨时 ,速度是第一要务  。封闭的土地、高周转率以及像轮换、缓慢移动这样的商品可能会导致错失赚钱的机会  。在宏观环境和商业地产存量的时代  ,发展速度将会见底  。当这个行业开始运作时  ,它也开始更加关注技术授权  。

在产品方面 ,纳什空被定位为以办公空为入口的企业服务平台 。根据企业客户的需求水平  ,纳什空分别在基础办公管理it、运营合规性、工商财税、社会交往等方面进行密集的供应商采购和第三方战略合作  。纳什空也逐渐将积累的服务能力发展成单一输出 ,如公共设施设计、工程、智能办公系统等  。

与此同时  ,纳什空之间的财产形式越来越多样化 ,包括集中、分散、混合、整栋建筑、公园和其他办公空形式 ,这些形式越来越难以操作和复杂  。

为了保持精细化运营的效率和质量  ,纳什空在成立初期就注重it投资  ,开发了一个“纳米”系统 ,实现内部管理和服务企业两端的全链信息化和智能化  。纳米系统包括erp和crm系统 ,用于内部高效的在线管理、简化管理流程、为企业客户提供在线洞察和交互  ,以及远程解决各种办公问题  ,如客户合同签署、it和管理 。纳米系统作为高效运营和服务的核心  ,也成为纳什空之间的差异化竞争力之一 。

此外 ,纳什空在金融化方面也朝着资产证券化迈出了重要一步 。2019年6月  ,纳什空成功发行了联合办公行业首个abs  ,发行规模为2亿元 。突破资产支持证券发行门槛意味着纳什空之间的资产质量和运营能力已经得到资本市场的认可  。在这一过程中  ,基于纳米系统的资产运营数字化发挥了重要作用  。

近日 ,人工智能分析了纳什空创始人与首席执行官张健之间的关系进行了采访  。他介绍了纳什空之间的最新业务进展和发展战略 ,以及他对联合办公行业的看法  。摘录如下  。

02

联合办公行业继续发展

爱情分析:如何定义纳什空之间的“联合办公室”  ?服务的客户群是否发生了变化 ?

张謇:我们有时会有点心烦意乱 。每个人都很难了解联合办公行业  ,但事实上我们不同于其他联合办公企业 。我们的主要产品是超级工作室  ,实际上它比联办更符合中国国情  。特别是在市场上  ,我们可以看到许多联合办事处的占用率是50~60%  ,但我们都是95%  。

我们的本质是做面向未来的办公工作 ,所以我们不仅在做空  ,也在做空的企业服务平台  。对企业来说  ,最重要的是“办公室”这个词 。我们首先解决办公室问题 ,这实际上是一个至b业务  。与美国、欧洲和日本相比 ,中国的to b实际上是落后和不成熟的  。对b的落后服务造成的问题是企业的办公效率低  。所以我们基本上在提高办公室的效率  。

当然  ,这个企业可以是个人、500强公司或上市公司 。我们现在都在为这样的公司服务 。它只是说不同的公司需要不同的产品和服务  。超级办公室也是我们的主要产品  ,我们的特点和特色 ,也更适合现阶段中国企业的需求  。我们超级工作室的这一部分面积约为70  ,800  ,000平方米  。

爱情分析:客户群是如何从初创企业、中小企业转变为大型企业的 ?司机是什么 ?

张謇:这是企业发展的自然过程  。当公司变得更大时 ,它将开设分公司 。起初  ,这个分公司还很小 ,类似于一家小型初创公司  。新公司与其母公司不同  ,母公司已经有稳定的业务  。现在每个人都喜欢将这些子公司分开并开始创业 。

也有大公司在一定程度上分配了办公室  。例如  ,我们有许多团队总部设在亦庄 ,R&D团队在中关村  ,销售团队在cbd  。

爱情分析:不同的客户群体对产品有不同的需求  。如何考虑纳什空之间的客户群分布 ,然后匹配合适的产品 ?

张謇:我们已经做了几年的市场调查和客户洞察 。它也是一个有十个人的小公司  ,情况可能会有很大的不同  。一些小公司是已经筹集了数亿美元的创业团队 。一些大企业的高管出来创办自己的企业  。也有大学生创业 ,没有经验  ,充满激情 。还有《财富》500强公司  ,程序非常复杂  。合同必须用中文和英文 ,付款必须用外币  ,有严格的财务和行政程序 ,甚至必须遵循招标程序 。有些企业有十个人  ,需要100平方米  。有些企业要求老板单独使用50平方米  。

还有文化习惯  ,中国人喝咖啡的能力相对较差 ,但每个人都喝茶 ,尤其是在广州和福建  。因此  ,它们之间有很大的区别  。用一种产品推动所有市场将面临巨大挑战  。

在中国  ,最低商业登记要求是不同的  ,更不用说中国和美国、北京和上海、朝阳和海淀的差别了  。所以在过去的几年里 ,我们一直在不断地了解谁是我们的客户  ,他们应该为谁服务  。我也从相对粗糙变得越来越精细  。现在我们已经完成了超级工作室3.0版  ,产品将会有很大的变化  。

我们仍然位于1-50人的小组中  。他们真的需要我们为他节省时间和精力  ,这比省钱更重要 。

爱情分析:就经营模式而言 ,主要是主房东模式还是轻资产模式 ?

张謇:两者都有  ,最后他肯定会用两条腿走路  。本质上  ,这个行业从事运营和服务 ,所以现在我们的每项能力都可以单独出口和收费 ,例如我们的设计、工程等  。我们没有把它出口到外部世界 ,而是主要为自己服务  。今年我们建立了纳什客户工装平台——柯布工装  ,专门为一些大型企业定制 。

我们的智能办公系统也可以单独输出 。很多人在找我们  。您能否帮助他们管理访问控制、wi-fi、视频会议和整个云打印系统  ,以便他们不再需要它  ?所以我们将逐渐形成各种个人产出  ,这些能力是我们的核心竞争力 。

我们本质上是一家商业服务公司 。我们刚刚说有些房子租金便宜  ,所以我们把它们租出去了 。我们管理得很好  。租金提高了 ,引进了更好的顾客  。最后 ,资产变得更有价值  。这些都是相互关联的  。

03

关注运营服务和技术授权

爱分析:纳什空间今年在资产管理规模上是如何考虑的  ?张剑:今年我们不会把规模作为第一优先去考虑  ,而会把效率作为优先  。我们还是会根据市场情况去适度发展规模 ,大概用了五年做到了100万平米 。这个行业跟酒店连锁  ,或别的门店连锁行业会有类似的地方  ,就是需要有一定的密度网络  ,客户用起来才比较方便 ,我们管理上效率也才能高 ,这个是一个基本逻辑  。所以我们在前几年希望做出规模  ,然后进一步去提升产品、提升效率  。把一个项目运营得很好 ,不代表十个项目 ,在几个城市的一两百个项目运营得好 。提升效率包括系统、流程的优化 ,也包括我们对人员的培训、专业能力的提升  ,还包括运用科学技术手段  。爱分析:科技和技术除了赋能智能办公这一场景之外 ,还助力行业的哪些重要方面 ?张剑:技术对我们的效率提升是很大的  。比如从wi-fi来讲  ,所有客户有一个稳定的wi-fi  ,其实管理起来也很难  。原来wi-fi坏了得派人上门一趟  ,这成本很高  ,但现在我们从后台都可以看到  ,直接远程操作可以解决99%的问题 ,上门的次数很少 ,客户的满意度也会很高  。另外  ,我们app上有每个企业和个人的账户  ,现在可以实现全部的线上签约  ,企业体验更流畅  。我们所有东西将来都会走在线上  ,都会有数据  。通过这样的方式  ,人效才可以达到最大化  。爱分析:从项目的选址定位到客户洞察  ,都会涉及数据做参考 。目前行业里有成熟的数据服务吗  ?张剑:这个行业还没有成熟的数据服务  。所以我们很愿意跟行业里面的市场化机构合作伙伴沟通  ,对市场的判断  ,包括大家拿一些数据去交流  。积累还远远不够  ,所以我们也在做楼盘字典 。这个事情要一点一点去积累  ,需要几年时间  ,最后积累出来 ,拿到这个市场上每个楼每个项目的交易情况  ,客户的情况  ,价格、条件、时间  ,最后我们会有一个完整的图像  。我们希望最后能够努力把真正的市场信息搞清楚  ,因为我们都是第一手最精准的信息 ,市场上很多人是没有的  。现在很多地产基金来找我们  ,他们是非常需要这方面数据的  。所以我觉得这个事情我们才刚开了个头  。爱分析:今年在考虑哪些战略规划 ?张剑:今年就是落地目标了 。从短期来讲  ,就是练好内功  ,进一步提升效率、改善产品、改善服务  。放到三五年来看  ,我们认为这个行业会是一个非常好的发展时机  。这两年市场不好  ,我觉得市场不好的时候其实是好企业发展的好时机  。所以在未来三到五年  ,我们希望从最大变到最强  ,变成这个行业的第一平台 ,变成大家的首选 。爱分析:现阶段纳什空间如何看待竞争  ?张剑:竞争还不是最重要的 。这个行业还远没到剩下几家打是存量的时候  ,还是做增量  ,做差异化的时候  。爱分析:近期会考虑盈利问题吗  ?比较好的空间项目大概的盈利周期是多长  ?

04

核心竞争力有助于金融创新

爱情分析:纳什空今年在联合办公行业发行了第一张abs 。什么条件成熟了  ?挑战是什么  ?

张謇:任何行业都需要财政支持  。我们是一个相对较新的行业  ,所以我们需要更多的金融创新  。

我们为什么要送腹肌  ?因为它非常适合我们行业的特点  。我们有如此多的租约  ,这是未来的收入  ,将未来的收入权转化为现金  ,并制造abs产品  。国家非常令人鼓舞  ,这相当于从原始银行的间接融资转变为通过资本市场交易所的直接融资 。我们喜欢创新和差异化 。因此 ,我们走在最前面  ,成为这个行业的第一个单曲  ,这与我们的基因一致  ,为每个人打开了一扇门  。

我们希望在未来继续引领这方面的创新  。就我们而言  ,我们还开辟了一个相对较好的融资渠道  。我们不需要采取股权来发展  ,因为股权的融资成本也很高  。

爱情分析:abs的融资模式对行业来说是否成熟  ?它是可复制的吗 ?

张謇:就行业而言  ,其他公司现在也可以试试 。然而  ,abs仍有许多限制  ,要求非常严格 。我们也做了很长时间 ,在这个过程中有许多痛苦的过程  。

作为一个新兴的行业 ,交易所、证券交易商、评级机构、担保公司和律师事务所都要问很多问题  ,而且时不时地  ,各种各样的人都要了解这个新兴的行业  ,所以这个过程自然会比较麻烦  。因此  ,这也是对我们资本市场的认可  。许多投资机构对购买我们的产品非常感兴趣  。

我相信每个人都会在这个方向上有类似的尝试  ,但是我们必须管理好我们自己的系统  。我们不仅有前台的规模  ,而且在后台也有很强的技术能力  。我们有自己的纳米系统和由整个智能办公应用程序组成的系统  。

因此  ,我们发行了资产支持证券  ,这是非常方便的监督来看  。它与我们的系统接口 ,一切都是透明的  。许多组织来看我们的系统  ,对其复杂性感到惊讶  ,并松了一口气  。如果你没有这种情况  ,那将是非常困难的 。事实证明  ,我们已经做出了一些重要的决定 ,积累了长期的竞争力 ,并最终发现它们是有用的 。在关键时刻 ,差异会在这些地方得到反映 。

这个行业过去了解房子  ,但现在它已经成为对客户的理解  ,最后它已经成为向客户提供合适产品和添加互联网和科学技术的能力 ,以螺旋的方式不断提高  。

爱情分析:系统和技术应用对资产认证有什么价值 ?

张謇:这个系统很重要  。资产证券化是直接融资  。像上市公司一样 ,每份租约和收到的每一分钱都必须一一匹配 。人们不可能检查和调整  。我们现在通过我们的品牌系统  ,一切都是实时、透明的  ,每一份合同、每一笔钱都可以看到  。

“2019国际残联爱心分析中国科技创新大会”将于10月18日开幕  。请点击下面的链接进行注册

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